¿Cómo se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de alquiler de vivienda?

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A más de un madrileño le habrá sorprendido recibir una comunicación de la Comunidad de Madrid en la que se le pide el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de alquiler. En contra de lo que en un primer momento pudiera parecer, no se trata de un una nueva medida fiscal sino de la recuperación de una tasa que no venía reclamándose, su cumplimiento implica en primer término al arrendatario (el alquilado),  y a los arrendadores o propietarios como responsables subsidiarios en caso de impago.

La Comunidad de Madrid ha activado esta medida contemplada en el texto refundido de la Ley de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y actos jurídicos documentados de 24 de septiembre de 1993. “El Real Decreto considera como un hecho imponible la constitución de arrendamientos de alquileres de vivienda, como si de otras compras onerosas se tratara”, explica José Merino Tapia, asesor jurídico del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid (Coapi Madrid). Ahora, la decisión del Gobierno de la comunidad de exigir su pago, hace suponer que el ejemplo podría seguirse en otras comunidades autónomas donde tampoco se venía aplicando la norma.

¿A quién afecta?

A todos los contratos de alquiler de viviendas inscritos en la Comunidad de Madrid. Y, en principio, sólo a los de vivienda, ya que los contratos de locales comerciales suelen devengar IVA, impuesto incompatible con el ITP.

José Merino destaca que uno de los temas que mayor confusión está levantando es la reclamación con carácter retroactivo que del pago del impuesto se está haciendo: “Sin embargo es importante saber que no se puede reclamar para contratos de alquiler firmados con anterioridad  a 2012, ya que esta Ley contempla un plazo de prescripción de cuatro años”.

¿Quién lo paga?

El ITP de vivienda debe ser abonado por el arrendatario o inquilino, si bien la Ley apela a la figura de pago responsable subsidiario del arrendador o propietario. Como medida preventiva para evitar conflicto entre ambas partes, desde Coapi Madrid se recomienda incluir en los nuevos contratos de alquiler una nueva cláusula, de modo que el arrendatario tenga la obligación de presentar el justificante del pago del impuesto antes de la entrega de la primera mensualidad, en cumplimiento de lo que contempla la redacción del Real Decreto. El incumplimiento de esta cláusula sería justificante para una causa de resolución del contrato.

¿Cómo se calcula la cuantía del impuesto?

Se trata de un impuesto que se liquida en función de los años contemplados por contrato y la cuantía fijada en concepto de alquiler mensual. Y en el caso de que en el contrato no se especifique la duración del mismo, se aplicaría un periodo de seis años. Al tratarse de un impuesto autonómico, cada territorio puede realizar modificaciones sobre la especificada por Ley Estatal, que contempla la siguiente escala:

ITP arrendamiento

Así, para una renta de alquiler fijada en 1.000 euros/mes en un contrato de tres años de vigencia, la liquidación del ITP ascendería a 144 euros.

Para una mejor comprensión vemos el cálculo paso a paso. Es el resultante de multiplicar 1.000 euros de alquiler por los 36 meses de vigencia del contrato. Dado que los 36.000 euros resultantes son superiores al tramo más alto de la escala (fijada en 7.692,96 euros, como se ve en el cuadro adjunto), habría que pagar para cada 6,01 de la cantidad que sobre para este tramo (28.307,04 euros) una cantidad de 0,024040 euros, es decir,  28.307,04/6,01*0,024040. A esta cantidad le sumamos la que nos indica la tabla por el último tramo: 30,77 euros. Resultaría un importe de 144 euros.

¿Qué pasa si el contrato finaliza antes?

A la espera de ver qué práctica impone la jurisprudencia en caso de conflicto, Merino entiende que: “No habría derecho a la devolución de ningún importe, ya que el hecho imponible es la constitución del contrato y no su duración”. Por el contrario, a cada prórroga del contrato, habría que satisfacer de nuevo el impuesto por el mismo periodo acordado.

¿Cómo se abona?

La Ley especifica que el pago del impuesto se debe realizar en el momento de constitución del contrato de arrendamiento de la vivienda. Las dos modalidades que se contemplan son:

  • Cumplimentando el impreso modelo 600 de Transmisiones Patrimoniales y entregándolo en la Agencia Tributaria correspondiente.
  • Adquiriendo en el estanco los timbres o pólizas por importe de la cuantía y añadirlos al contrato antes de su registro.