¿De qué dependerá la evolución de los precios de la vivienda?

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El mercado de la vivienda continúa en pleno crecimiento. Todos los indicadores muestran un incremento de la demanda y de las operaciones de compraventa. El último informe del Observatorio Inmobiliario de BBVA Research así lo señala: “El primer trimestre de 2018 cerró con un aumento de la venta de viviendas superior a los anteriores, pese a la contracción registrada en marzo. Este incremento favoreció el crecimiento del precio de la vivienda, aunque a tasas más moderadas y con elevada heterogeneidad regional, según los valores de las tasaciones”. Las previsiones de estos expertos son que el año se cierre con un incremento de precios medio de un 4,9%.

El Ministerio de Fomento ha realizado a su vez un estudio a largo plazo con unas estimaciones muy positivas para el sector: en los próximos 10 años, la demanda potencial de vivienda se situaría entre el millón y los 1,4 millones de casas. Es decir, tendría un incremento medio anual de entre 95.000 y 135.000 hogares.

Podría deducirse de esas cifras que los precios crecerán en consonancia, pero no tiene por qué ser así. El coste de una casa está determinado por diferentes factores, cada uno de ellos sometido a las evoluciones del mercado y de la demanda. Veamos en qué medida.

Suelo, impuestos y construcción

Según los cálculos realizados por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), en promedio el suelo representa el 32% del precio final de la vivienda; los impuestos que debe asumir el promotor suponen un 25%; los costes de construcción absorben entre el 16% y el 26% (dependiendo de los materiales y de la mano de obra) y el margen de beneficio ronda generalmente el 17%.

Resulta imposible realizar una estimación a largo plazo de las variaciones de esos elementos. Por ejemplo, en Madrid y Barcelona existe una escasez de solares para nueva vivienda, lo que dispara su coste. Sin embargo, los cambios en los planes urbanísticos podrían aliviar el problema. La llamada Operación Madrid Nuevo Norte, en el norte de la capital, con una amplia reforma y habilitación de suelo, es un ejemplo de ello.

Los impuestos están sometidos a decisiones políticas y posibles estímulos fiscales según la evolución de la economía y las necesidades del mercado.
De hecho, una de las cuestiones que se está debatiendo en la actualidad es quién debe ser el encargado de pagar el impuesto de la hipoteca: el cliente o la banca.

Por otro lado, el desarrollo de nuevos materiales más baratos y de técnicas de construcción innovadoras (módulos prefabricados, impresoras 3D…) podrían reducir drásticamente los costes. 

Empleo, alquileres y Euribor

Aunque todos estos factores son importantes, la demanda es la que mide el valor de mercado de las propiedades. Hay tres condicionantes que van a influir decisivamente en el mayor o menor aumento de compradores:

  • La evolución del empleo y de los salarios. Las perspectivas son buenas, pero hay demasiadas incertidumbres en el horizonte (Brexit, guerras comerciales, precio del petróleo…) para asegurar que estamos en un largo periodo expansivo.
  • Los cambios en el mercado del alquiler. Uno de los objetivos del Gobierno central y de las administraciones locales es reducir el precio de los alquileres para facilitar el acceso a la vivienda. Si se consigue, podría hacer disminuir la demanda de compra, ya que esta exigiría un mayor esfuerzo financiero.
  • ¿Alza del Euribor? Los expertos estiman que el precio del dinero va a ir subiendo poco a poco, de manera que la financiación se iría encareciendo. Unas hipotecas más altas también favorecerían el crecimiento del mercado del alquiler.

Son muchas variables a tener en cuenta como para hacer previsiones a largo plazo sobre los costes de la vivienda, aunque en ningún caso se esperan revalorizaciones desproporcionadas ni bajadas sostenidas.