Desgranando la ley de alquiler: lo que debes conocer

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En la actualidad, tres millones de viviendas en España permanecen vacías. Incentivar el alquiler era el objetivo primordial de la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, en vigor desde el 6 de junio de 2013.  Se buscaba convertir el alquiler en una opción más para los ciudadanos españoles. El número de viviendas arrendadas ha crecido un 51,1% en una década y según el último censo (de 2011) elaborado por el Instituto Nacional de Estadística, en España hay 2.438.574 viviendas en este régimen.

Esta normativa, que no afecta a la vivienda turística (sigue siendo competencia de la administración autonómica), introdujo las siguientes modificaciones para impulsar el mercado del alquiler:

  • Acuerdo entre las partes. Frente a la rigidez  de la Ley de 1994, ahora priman los pactos y condiciones fijadas por el arrendador y arrendatario, siempre entendidos en lo establecido por la Ley y el Código Civil.
  • Mediación o el arbitraje. Dos fórmulas para no judicializar un posible desacuerdo. Si bien, se señala que no se podrá acudir a la mediación para resolver conflictos que afecten a aspectos “esenciales” del contrato.
  • Dirección electrónica. Se especifica un correo electrónico para las notificaciones previstas por la norma, lo que aporta transparencia a las comunicaciones entre las partes.
  • Duración de contrato pactada. Para los casos inferiores a tres años, cuando llega el vencimiento del contrato, se podrán prorrogar por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance la duración mínima establecida en tres años (frente a los cinco anteriores).
  • Exclusión de prórroga por necesidad del arrendador. Una de las novedades es que, una vez trascurrido el primer año, el arrendador podrá finalizar el contrato en caso de necesitar el inmueble como vivienda permanente para él mismo, familiares en primer grado o el cónyuge en caso de divorcio. El arrendatario deberá ser avisado con al menos dos meses de antelación.
  • Inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. Se permite al arrendatario inscribir el contrato de alquiler en este registro, lo que obliga al arrendador a notificar un cambio en la titularidad del inmueble por la venta del mismo. Un acto que puede tener bastante trascendencia si nos fijamos en el siguiente punto.
  • Pérdida de derechos del arrendador sobre la vivienda. El contrato quedará extinguido en el supuesto de que el arrendador pierda el derecho de la propiedad (por una ejecución hipotecaria, por ejemplo). Se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento haya sido inscrito en el Registro de Propiedad, en este caso, el alquiler continuará vigente durante el tiempo pactado. Si, por el contrario, no se ha inscrito, el arrendatario podrá exigir que se le permita el uso de la vivienda por tres meses desde que el nuevo propietario le notifique su interés de finalización.
  • Desistimiento del inquilino. Trascurridos los seis primeros meses, el arrendatario podrá finalizar el contrato siempre que lo notifique a la otra parte con un mínimo de 30 días. Una situación que convive con la posibilidad de pactar en contrato una indemnización por renuncia del inquilino: su importe sería el de una mensualidad por cada año que reste de cumplimiento del contrato.
  • En caso de divorcio del inquilino. El cónyuge no arrendatario podrá continuar usando la vivienda, y pasará a ser el titular del alquiler por un tiempo igual o superior a lo que resta del contrato.
  • Pago de renta por obras del arrendatario. La nueva Ley regula una situación que ya se producía. Hace mención a que las partes pueden pactar que durante un plazo determinado se compense la renta mediante obras hechas por el arrendatario, así como que el incumplimiento del compromiso del inquilino puede suponer la resolución del contrato.
  • Actualización de la renta. La renta podrá ser actualizada cada año de vigencia y según el pacto alcanzado entre las partes. Cuando no hay pacto entre las partes se aplicará el índice de IPC en un periodo de 12 meses inmediatamente anteriores a la actualización.
  • La fianza. Su entrega es de obligado cumplimiento para ambas partes: no se puede pactar otro supuesto. Será de un mes para viviendas y de dos meses para otros usos. Pasados los tres primeros años se podrá exigir su actualización conforme a la mensualidad.
  • Obras de mejora. Pasados tres años, si el arrendador realiza obras podrá elevar la renta aplicando un baremo de capital invertido según el tipo de interés general. Pero, su resultante no podrá exceder al 20% de la renta.
  • Creación del Registro de Sentencias por impagos de alquileres. Se habilita este registro con la finalidad de informar a los arrendadores de arrendatarios condenados por sentencia firme. Cada inscripción permanecerá seis años o hasta que el interesado puede cancelarla previa acreditación del pago de la deuda.