Si vas a alquilar una vivienda, te interesa: nueva Ley de arrendamientos urbanos

MaloRegularBuenoMuy BuenoExcelente (Valóralo)

Enfriar el mercado de alquiler ha sido el objetivo principal del paquete de medidas de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La entrada en vigor del Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre rompe con el estatus quo que desde 1994 había marcado la LAU a través de significativas actuaciones que propietarios e inquilinos deben conocer. Hacemos un repaso por sus principales modificaciones.

Cambios de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos:

  • El plazo de alquiler mínimo pasa de tres a cinco años

El nuevo marco regulatorio atiende a una de las reivindicaciones históricas de los inquilinos: aumentar el plazo legal mínimo de vigencia del contrato de alquiler. Lo hace a través de la ampliación de la prórroga obligatoria, que pasa de tres a cinco años, alcanzando los siete años en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica (empresa o sociedad). Hay que recordar que la duración del alquiler puede ser libremente pactada por las dos partes, pero con esta medida lo que se pretende es que el inquilino siempre pueda exigir una duración mínima de cinco años (o siete, en su caso).

  • Dos meses máximo como aval de pago

Otra de las medidas de la nueva Ley de arrendamientos urbanos regula las exigencias de garantía de pago al inquilino, tratando de frenar prácticas abusivas por parte de los propietarios. Así, a la firma del contrato, el arrendador no podrá pedir al inquilino ningún aval que exceda en dos meses el importe de la renta (una mensualidad de fianza para arrendamiento de vivienda y dos en el caso de inmuebles de uso distinto al de vivienda), salvo en los contratos de larga duración (los de más de siete años). Hay que recordar que esta norma y todas las demás novedades del Real Decreto Ley, son sólo aplicables a los contratos de alquiler firmados desde el 19 de diciembre de 2018, fecha en que entró en vigor.

  • Actualización de la fianza, sólo durante la prórroga

Durante los cinco años de duración obligada de contrato, o siete en el caso de los contratos de arrendamiento de persona jurídica, no se podrá exigir actualización de la cantidad entregada en concepto de fianza. Cuando se prorroga el contrato sí se puede aprobar una revisión de la fianza en la cuantía pactada por las partes, y si no hay acuerdo, en igual proporción a la actualización de la renta.

  • Si el arrendador es empresa, paga los gastos

Otro de los cambios significativos de la nueva ley de arrendamientos urbanos se refiere a los gastos derivados de la intermediación de un agente inmobiliario o de un profesional en la redacción del contrato. Desde ahora, cuando el arrendador sea una persona jurídica deberá hacerse cargo de los pagos salvo que la intervención de estos profesionales venga motivada por una exigencia del inquilino. 

  • Actualización de la Renta, pocas novedades

El precio de la vivienda en alquiler continúa siendo libre y la cuantía de la revisión de la renta será la establecida por las partes. En el caso de que no se especifique el sistema o índice elegido para la actualización de la renta, habrá que aplicar el Índice de Garantía de Competitividad.

En el caso de que la vivienda tenga obras de mejora en los primeros cinco/siete años, tampoco se podrá incrementar la cantidad de renta. Para los contratos de plazo mayor se podrá incrementar con un tope máximo del 20%. 

  • Mayor protección de la familia vulnerable frente al desahucio

La Administración Pública gana margen de acción en la nueva Ley en supuestos de desahucio al buscar más coordinación entre los juzgados y los servicios sociales. En el caso de que aprecie indicios de vulnerabilidad en la persona o familia podrá suspender el desahucio de la vivienda para buscar una alternativa habitacional. Con esta finalidad, los jueces deben notificar a los servicios sociales del proceso de desahucio abierto, estableciéndose una prórroga de un mes para buscar una solución, dos en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica.

  • Rebajas fiscales y recargo a las viviendas desocupadas

Se trata de reducir las cargas fiscales del mercado de alquiler de vivienda. La medida se concreta en la exención del Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentales (AJD) para los alquileres de vivienda para uso estable y permanente. Para tratar de aflorar al mercado de alquiler de vivienda nuevos inmuebles, se crea la figura de inmueble desocupado con carácter permanente, que permite a los ayuntamientos un recargo de hasta el 50% del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

  • Pisos turísticos y comunidad de vecinos

Las comunidades de vecinos quedan facultadas para limitar o vetar nuevos pisos turísticos, siempre que así lo decidan las tres quintas partes de los propietarios. Esta medida para frenar la presión del piso turístico en determinados edificios ha requerido de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, y solo afecta a los pisos que se incorporen al mercado desde la fecha de aprobación.