Socimis: qué son y cuál es su situación en España

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Avanza 2015 y los datos que arroja el sector inmobiliario se mantienen en la línea de optimismo con la que se cerró 2014. Según el Consejo General del Notariado, en marzo se registraron 34.736 operaciones de compraventa y se firmaron 14.755 nuevas hipotecas, lo que supuso un incremento interanual del 12,3% y el 27,6%, respectivamente. Además, el consumo de cemento subió un 13,3% en abril si lo comparamos con el mismo mes del ejercicio anterior. Por otro lado, en los primeros 90 días del año se concedieron 10.681 visados para edificar (el aumento rondó el 22%) y se crearon alrededor de 30.000 empleos en la industria de la construcción.

Este contexto de solidez ha devuelto el interés por el negocio de la vivienda como destino para los ahorros y ha colocado en la primera línea financiera a las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria, es decir, a las socimis.

¿Qué son?

Las socimis son entidades que cotizan en los mercados de valores y que se dedican a la adquisición, promoción y rehabilitación de inmuebles para su arrendamiento. Se inspiran en los real estate investment trusts, surgidos en Estados Unidos en la década de los 60 del siglo XX, y funcionan en España desde 2009, año en el que se aprobó la primera ley al respecto (Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). El objetivo de la Administración consistía en dinamizar el sector y revitalizarel alquiler, el cual tiene poco peso en nuestro país. Sin embargo, aquel debut en plena crisis (particularmente feroz con la vivienda) fue extraordinariamente discreto: no se constituyó ninguna sociedad de este tipo ni en 2010 ni en 2011.

Hoy, tras las modificaciones incorporadas a la legislación en diciembre de 2012, los requisitos para que una empresa se transforme en socimi son los siguientes:

  1.  El 80% de sus activos debe estar formado por inmuebles en suelo urbano comprados o promovidos para ser arrendados (de uso residencial, oficinas, hoteles, centros comerciales, garajes…), terrenos edificables en un plazo inferior a los tres años o participaciones en firmas dedicadas al alquiler (incluidas otras socimis).
  2. Los inmuebles tienen que pertenecer a su cartera de activos por un plazo de, como mínimo, tres años ypueden encontrarse tanto dentro como fuera de España.
  3. Para constituirse, basta con que posea un inmueble yque su capital social sea igual o superior a los cinco millones de euros.
  4. El ‘free float’ (la cantidad sacada a bolsa) debe ser de al menos dos millones de euros o representar el 25% del capital social.
  5. No se aceptan como activos las centrales productoras de energía, las presas, las autopistas, los puertos ni los aeropuertos. 

Impuestos y dividendos

Para incentivar a las compañías a convertirse en socimis, existen algunas ventajas desde el punto de vista fiscal: están exentas de pagar el impuesto de sociedades (algo que, por cierto, no contemplaba la ley de 2009. De ahí, en parte, su fracaso) y cuentan con bonificaciones del 95% en el impuesto de transmisiones patrimoniales y en el de actos jurídicos documentados (que grava, por ejemplo, las actas y las escrituras notariales).

Con respecto a los beneficios, las entidades están obligadas a repartirlos entre los inversores. Su peso final en los dividendos depende de su origen, de acuerdo con unos índices fijados por el regulador:

  1. El 80% de los beneficios netos procedentes del alquiler de los inmuebles.
  2. El 50% de los beneficios netos obtenidos por la venta de propiedades.
  3. El 100% de los dividendos recibidos de otras socimis.

No hay que olvidar que se aplica retención sobre la retribución a los accionistas, aunque los extranjeros tributen en sus países de origen.

El negocio en España

En nuestro país destacan ahora mismo ocho socimis:

  • Axia à El 70% de sus activos corresponde a oficinas. El resto, a suelo de uso logístico. Madrid y Barcelona son sus focos principales. La firma calcula que la rentabilidad de su inversión es del 10%.
  • Entrecampos Cuatro à Pisos, almacenes, solares, garajes, trasteros… La suma de sus bloques residenciales en Zaragoza, Berlín, Alcudia (Islas Baleares) y Madrid (incluido un centro geriátrico) representa el 64,27% de su cartera.
  • Hispania à El 57% de su portafolio lo componen hoteles, el 27% oficinas y el 16% viviendas.
  • Lar España à Cuenta con nueve centros comerciales, cuatro naves industriales y cuatro oficinas, con Madrid como principal destino.
  • Mercal à Sus activos son 12 locales comerciales, dos garajes, una oficina, un hospital y unos terrenos rústicos.
  • Merlin à Tiene una cartera con más de 900 activos y un valor que supera los 2.200 millones de euros. En ella destaca el peso de las oficinas de entidades bancarias.
  • Promorent à Es propietaria de 11 viviendas, cuatro locales comerciales y tres parcelas.
  • Uro Property à El grueso de sus inmuebles está configurado por sucursales de bancos, la mitad de ellas repartidas entre las comunidades de Madrid, Cataluña y Andalucía.

Bajo el paraguas de la normativa de 2012 (notablemente más flexible que la de 2009, pues incluye las ventajas fiscales ya comentadas y no establece límites en materia de apalancamiento), todas estas entidades han surgido en el momento oportuno: con los precios del sector en mínimos, la economía del país recuperando el tono y dinero en el mercado. Y lo han hecho, además, siguiendo la estela de importantes fondos internacionales qua ya operaban en España (muy interesados en establecimientos hoteleros) y animados por el empuje de los accionistas extranjeros, que, en el caso de algunas de ellas, acaparan hasta el 70% de su capital.

Hablamos de sociedades que atraen a grandes fortunas (como, por ejemplo, George Soros, Warren Buffet y John Paulson), que cuentan con el riesgo inherente del sector, que están obligadas por ley a repartir sus beneficios (garantía de retornos regulares con el viento a favor) y que son muy activas en la búsqueda de liquidez.

Si nos fijamos en el primer trimestre de 2015, observamos que el mercado movió alrededor de 2.900 millones de euros (el 23% vía socimis), casi la misma cantidad que el año previo al estallido de la crisis. El 47% se dedicó al negocio del retail, el 24% a hoteles y el 20% a oficinas, con las principales capitales y las áreas de mayor tirón turístico en el punto de mira. Sin embargo, la vivienda se quedó en el 6%. Esto indica que, por el momento, con un stock de casas amplísimo y una tendencia creciente pero aún muy baja de vivir en régimen de alquiler (es la opción del 16,6% de los hogares, según el Instituto Nacional de Estadística), los inversores tienen otras preferencias.